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　　很多購房者在購房過程中，房地都會遇到一種情況：現場看房時，产虚實際情況總與開發商的假广宣傳廣告有所出入。市民張女士日前就致電本刊熱線2351315，无法詢問房地產虛假廣告有無法律效力?律效力能否構成合同條款?

　　在很多售樓廣告中，房地產開發商或代理商對綠化、房地會館、产虚學校、假广幼兒園、无法遊泳池、律效力健身房、房地車位、产虚超市、假广容積率、无法樓房間距等配套設施經常進行誇大描述，律效力但這些承諾又不寫在合同裏。結果當購房人收房時卻發現實際情況和開發商承諾相差太遠，開發商則以規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞。

　　“有些開發商一般通過虛構事實或隱瞞重要事實的方法，來發布含有國家禁止內容的廣告，欺騙購房者。”市區姚橋片區某售樓部工作人員洪先生告訴記者，開發商在廣播電視、報紙雜誌等媒體發布的廣告，以及對外發放的宣傳單等廣告，如果要達到法律效力，首先應該認定廣告內容是否屬於合同要約。

　　合同要約是一方當事人希望和他人訂立合同，而向對方當事人所作的意思表示。發出要約的一方稱為“要約人”，接受要約的一方被稱為“受要約人”。

　　洪先生說，我國的司法解釋規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　“根據司法解釋可以推定，合同要約必須同時具有訂立合同的意圖、要約是向相對人所發出、要約的內容具體確定、要約送達受要約人等條件才能生效。”洪先生分析，由於房地產廣告因其不是向特定人發出，因此不是要約，而是要約邀請，是希望他人看到廣告後向開發商發出要約。

　　由於要約邀請是可以向不特定的任何人發出，也不需要在要約邀請中詳細表示，因此，無論對於發出邀請人還是接受邀請人，都沒有約束力，要約邀請本身也沒有任何法律意義，更不會被認定為為訂立合同的必要條款。

　　洪先生提醒廣大購房者，大家在購房過程中，不能輕信房地產廣告宣傳，一定要貨比三家，並根據自己的需求選擇房子。一紙廣告也不可能包含太多詳細內容，進行實地考察才是選購房屋過程中最重要的事情。

　　記者 王星皓

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　　《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”