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繼今年6月首批基礎設施公募REITs上市後，第批近日第二批公募REITs產品開始發售，基础市場反應積極，设施s首售罄兩隻首發產品網下平均認購倍數超50倍，公募公募發售首日即售罄。发两

專家表示，只产從首批公募REITs上市表現來看，品日產品收益穩定增長，何受欢迎市場認可度較高，第批在盤活基礎設施存量資產、基础提高直接融資比重等方麵發揮出積極作用，设施s首售罄未來隨著保險、公募公募銀行、发两養老金、只产企業年金等機構投資者不斷加入，品日我國公募REITs將獲得長足發展。

資金認購熱情高漲

公開資料顯示，第二批兩隻首發公募REITs為建信中關村產業園REIT和華夏越秀高速REIT，認購價格分別為3.2元/份、7.1元/份，預計募集資金分別為28.8億元、21.3億元，2隻產品預計募集資金總額約50.1億元。

標的資產方麵，建信中關村產業園REIT基礎設施資產包括中關村軟件園內互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目等，華夏越秀高速REIT底層資產為漢孝高速公路。

“第二批產品有兩個突出特點，一是底層資產均為基礎設施，且管理人對質量把關，提供場內流動性安排，追求長期收益相對穩定，能較好滿足相關機構投資者長期投資需求；二是首次出現了以銀行係公募基金為管理人的REITs，業態更為多元化。”招商基金研究部首席經濟學家李湛表示。

從市場反應看，資金申購意願強烈。在啟動麵向公眾投資者發售的11月29日首日，兩隻產品均實現超募，上百億元資金入場“瘋搶”。同時，機構投資者也表現出高漲的投資興趣，數據顯示，華夏越秀高速REIT擬認購數量總和為27.841億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍；建信中關村產業園REIT擬認購份額數量總和為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。

相比之下，首批9隻公募REITs中，大部分產品認購倍數為10多倍，認購最火爆的博時招商蛇口產業園REITs有效認購倍數也僅超15倍。

“第二批公募REITs受歡迎，是由產品自身屬性和宏觀市場環境共同決定的。”李湛分析，公募REITs兼具權益和固收屬性，投資門檻相對較低，是一個良好的投資品種，加上首批產品市場表現良好，起到了很好的示範作用，吸引到更多投資者入場，尤其是機構投資者參與熱情持續高漲。此外，近期金融市場波動較大，不少投資者有避險需求，整體表現相對穩定的REITs受到關注。

國務院發展研究中心公共資產證券化（REITs）課題組原秘書長王步芳表示，公募REITs受歡迎，還得益於相關部門不遺餘力推行試點政策，例如證監會加緊完善相關申報細則和審批製度流程等。同時，第二批公募REITs的項目資產質量更優、現金流增長更好、折現率取值更合理，較高的品質獲得了更多投資者關注。

險資入場成為亮點

記者梳理發現，在第二批公募REITs發售中，險資、券商資管、私募基金、信托等機構投資者參與興趣明顯提升，如：國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險等均出現在建信中關村產業園REIT戰略配售投資者名單上。

“險資投資公募REITs，能為市場帶來增量資金和流動性，推動公募REITs向高質量發展。”李湛表示，險資具有期限長、規模大、來源穩定等特性，與基礎設施項目融資需求天然契合，可以助力降低REITs市場的波動性和投機性。同時，保險機構還擁有較強的產業運營及主動管理能力，可以深度參與REITs底層項目，進一步為產品賦能增值。

早在首批9個公募REITs項目裏，險資參與了8個項目的投資。為進一步豐富保險資產配置結構，助力盤活基礎設施存量資產，近日，銀保監會發布通知，明確支持符合條件的保險機構投資基礎設施公募REITs。

“險資入場，將為公募REITs帶來深遠影響。”王步芳表示，保險機構是大型機構，保險資金是長期資金，而公募REITs產品發行規模大，二者能很好地契合。且目前險資累計投資交通、能源、水利等基礎設施領域3.31萬億元，這些資產本身就需要盤活，是公募REITs的重要供給方。此外，險資參與公募REITs市場競價，有助於公募REITs價值的發現，規範公募REITs市場治理。

市場預計，我國公募REITs資產規模可達萬億元量級，未來有望成為險資多元化配置的重要品種。“保險機構要加強公募REITs團隊建設，大力培養不動產與證券產品方麵的複合型人才。同時要關注二級市場價格變動，定期調研所投資公募REITs底層資產經營情況，有效防範投資風險，以更好地把握REITs投資機會。”王步芳表示。

中國銀保監會資金運用部副主任羅豔君此前表示，下一步，將加強政策引導，支持保險資金通過基礎設施REITs和債權、股權等方式加大對交通、水利、能源、生態環保等基礎設施領域的投資力度，服務經濟高質量發展。

發展前景廣闊

作為大眾低門檻涉足基礎設施領域的重要途徑，公募REITs市場表現受到關注。自今年6月首批9隻REITs試點項目成功上市以來，總體運行平穩，為我國公募REITs發展起到很好的示範作用。

截至11月26日，首批9隻產品平均漲幅16%左右，除1隻外均獲得正收益，其中，首鋼綠能REIT累計漲幅超30%。同時，二級市場呈現出低波動、低換手率的特征，近3個月平均換手率在2%左右。

分紅方麵，首批公募REITs中已有產品進行今年首次分紅。近日，中航首鋼綠能REIT和中金普洛斯REIT發布分紅公告，分紅方案分別為5.1541元/10份、0.522元/10份基金份額，體現出REITs的穩定投資收益屬性。

“首批公募REITs目前表現優良，基本符合監管部門和市場的預期。”王步芳表示，公募REITs屬於資本市場新生事物，在相關部門不斷加強機構培訓和投資者教育下，大眾認知逐漸提升，整體行情呈現平穩上升態勢。

隨著公募REITs試點不斷推進，發行規模不斷擴大，未來將有更多投資者進入。“公募REITs準入門檻較高，試點項目資產較優，長期回報率可觀，長期來看發展前景廣闊，能為投資者提供更多元、優質的投資機會。”前海開源基金首席經濟學家楊德龍表示。

不過，REITs項目收益與風險並存，普通投資者參與還要講究方法。王步芳建議，首先要看性價比，注意比較不同產品的分紅率與市場價格。同時還要關注項目運營方，公募REITs未來增值主要來源於兩個方麵：一是專業高效的運營獲得超額收益；二是並購擴募，合並同類項資產將使公募REITs價值翻番，這兩方麵都依賴於資產運營方的專業技能和長期經驗。

“REITs具有長期收益相對穩定、抗通脹性等特點，適合偏好長期穩定收益的投資者。在挑選產品上，要挑選合適的基金管理人，注重管理人的相關產業投資經驗、運營經驗。此外，REITs項目運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中的風險。”李湛表示。