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　　行業近況

　　11月首周共47城披露周度銷售數據，房地新房銷售麵積同比下降35%(10月-30%)；上周300城宅地成交量同比下降9%(上上周-80%)，产周溢價率為0%，报销流拍率為10%；寧波完成第二輪“兩集中”土拍，售持流拍率為39%，续低實際溢價率較首輪明顯下行；1-10月房地產境內信用債累計淨融資-1172億元(10M20為884億元)，迷资中資地產美元債累計淨融資同比下降87%至48億美元。金面

　　評論

　　11月首周新房銷售麵積同比降幅超三成。仍紧上周我們監測的房地47個樣本城市新房銷售麵積同比下降35%(10月-30%)，其中超高/高能級和中低能級城市分別同比下降32%和44%(10月-24%和-46%)。产周

　　上周300城宅地成交量同比跌幅收窄至一成。报销受無錫和寧波“兩集中”土拍帶動，售持上周300城宅地成交量同比跌幅收窄至-9%(上上周-80%)，续低平均溢價率為0%(上上周1%)，迷资流拍率為10%(上上周31%)。金面上周寧波完成第二輪土拍，推出的46宗宅地中28宗成交，流拍率升至39%(首輪無流拍)，實際溢價率降至0.2%(首輪30%)，無地塊達到限價(首輪66%)，平均地貨比降至0.52(首輪0.59)。

　　年初至今房地產境內信用債和美元債淨融資額同比均顯著下行。10月房地產境內信用債發行量同比下降27%至174億元，淨融資額-164億元；1-10月累計淨融資-1172億元(10M20為884億元)。10月中資地產美元債發行量同比下降86%至9億美元，淨融資-25億美元；1-10月累計淨融資同比下降87%至48億美元。

　　估值與建議

　　當前市場基本麵持續下行疊加房企信用市場情緒尚未明顯好轉，行業出清速度可能進一步加快，未來市場份額將加速向財務、產品、管理均好的龍頭開發商聚集。我們提示地產股短期可能仍以波動為主，但中長期來看也將是優質龍頭房企的底部配置機會：A股推薦保利、金地、招商蛇口、華僑城和濱江；港股推薦龍湖、華潤、中海、旭輝，短期推薦融創中國、世茂集團、碧桂園。關於物管板塊，我們認為隨著資本市場對開發端基本麵擔憂情緒的緩釋，板塊將逐步釋放向上彈性；股票層麵，我們推薦世茂服務，融創服務，旭輝永升服務，碧桂園服務和金科服務。

　　風險

　　按揭投放量不及預期；房企信用端加速惡化；房地產稅範圍、力度超預期。