第三輪土拍即將拉開帷幕！多地都急第轮目前已經有不少熱點城市發布第三輪土拍的纷纷放松信息，包括無錫、土拍条件蘇州、多地都急第轮南京、纷纷放松合肥、土拍条件深圳和廣州等。多地都急第轮先看廣州，纷纷放松昨天廣州第三批集中供地名單正式出爐。土拍条件全市總共出讓17宗宅地，多地都急第轮和第一、纷纷放松二輪都是土拍条件48宗地相比，賣的多地都急第轮數量明顯少了一大截，房地產市場不好，纷纷放松賣土地的土拍条件底氣也不足了。另外這一次規則放寬，門檻降低，能明顯感受到地方在鼓勵房企入市拿地。比如南沙、黃埔限價政策消失了。上一輪土拍中，這兩個區域嚴格執行限價政策，所以當時的流拍率達到30%。沒錢賺，開發商也不願意當冤大頭，幹脆都不拿地了，當時大家都說房企躺平倒逼土地降價。這下還真的“倒逼”成功了，取消了最高限價，並且之前流拍的土地，地價也下調了。考慮到目前房企大部分都處於資金鏈危機中，廣州第三輪土拍還貼心地允許開發商“分期付款”。既讓房企有錢賺，短時間內也不會增加房企的資金壓力，廣州第三輪土拍可以說是釋放出滿滿的誠意。上半年廣州新房之所以這麽慘淡，是因為要求新房每次都要降價3%才能拿預售證。最近廣州的朋友和我說，降價3%可能不會繼續嚴格執行了，再降下去，市場真的信心全無。杭州最近也公布了第三輪土拍的消息，和廣州一樣，拍地門檻和地價雙雙降低了！良渚好運路競品質地塊，此前由於起價高，而且競品質要求較多，需現房銷售，導致流拍。這一次起拍價將從20682元/㎡，降到17500元/㎡，相當於打了85折，算下來總價降低了約3.3億元。西湖翠苑板塊的14號地塊上輪流派，這次再度推出，精裝售價依舊維持5.8萬/㎡，但地塊起始樓麵價或將從原來的33267元/㎡下調至3萬/㎡左右。除了起拍價降低，浙報傳媒地產研究院猜測第三輪杭州土拍或將和南京、寧波等城市一樣，采用“定品質”的方式。“競品質”和“定品質”，雖一字之差，實則已經給開發商騰挪出更大的操作空間。另外現房銷售可能取消，準入條件再放寬。還有其他的熱點城市，我大概總結一下。南京：放寬了參拍企業的資質要求、不設置報名競買、合作開發和股份轉讓要求；蘇州：下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價、降低首繳土地出讓金比例；合肥：代建要求少了、部分地塊下調起拍價、取消配建保障性住房；無錫：調整購地資金來源要求等。……都是不同程度的放鬆了土拍條件。之所以多地同時下調拍地門檻，個中原因也不難猜測。1、樓市降溫超預期，土地賣不出去，財政收入緊張。下圖可以清晰看到，今年兩輪土拍的吸金差異巨大。第一輪土拍時，全國樓市急劇升溫，土地市場同樣搶破頭，多地出現上百個馬甲搶地的情況，溢價率節節攀升，當時我們還寫了文章的，「這一輪土拍，爆了！」杭州南京僅靠第一輪土拍就完成了去年接近一半的業績。但是下半年隨著調控升級，信貸收緊，尤其是土拍門檻越來越高，利潤也被壓低了，開發商也不敢拿地。「土拍已降溫，開發商不再“搶地”了！」第二輪土拍收官後，熱點城市的土地出讓金明顯大縮水，杭州僅為第一輪的21%，廣州南京都減少了差不多一半。都知道房地產的重要性，很多地方不僅財政是靠土地，連GDP也需要靠房地產來拉動，地方有調控房地產的任務，但又不能調控過度，如果這條船沉了，大家都會難過。2、多家房企出現資金鏈危機。暴雷、破產、債務危機……房企最近的新聞我就不重述了，反正就是不好過。在這種緊要關頭，率先解決資金鏈危機，度過難關才是頭等大事，基本沒有閑置的資金買地。其實大部分房企內心還是渴望拿地的，在第二輪拍地中，我們觀察到拿地的基本上都是以中海保利之類的央企國企，趁著土地行情低迷，溢價率低，大舉吸納土地。其他陷入資金鏈危機的房企隻能眼巴巴的流口水。這次下調了拿地的門檻，尤其是允許土地出讓金分期付款，加上最近信貸寬鬆，相信還是會有不少房企重新下場拿地的。當然咯，盡管土地市場部分限製放寬了，但並不意味著土地市場就會火爆起來。有些硬性規定依舊沒有取消，比如廣州嚴禁馬甲拿地；溢價率不超過15%；新房銷售傾向首套購房家庭等。隻是說，考慮到目前市場行情過冷，房企資金鏈緊張，地方在土地出讓上適當做出一些調整。目前已經結束第三輪土拍的城市僅有無錫一個。從結果來看，市場情緒還算穩定，第一輪的激進瘋狂和第二輪那種灰心喪氣通通消失了。20塊土地全部出讓成功，沒有一家流拍。不過這一輪無錫的土拍有一個很大的特點，就是官方親自下場“暖被窩”。那些隻有一家報名的地塊中，多數都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作發展的模式，譬如梁溪城投、濱湖城投以及惠山國控等。國企先帶頭把場子人氣調動起來，吸引更多的房企競拍。現在的土地市場還遠遠談不上活躍和過熱，隻是說政府開始在托市了，很明顯地方著急了，開始放鬆競買土地的各種條件，鼓勵房企拿地。土地市場反應從來都是最快的！而且土地市場和新房熱度緊密相連，一旦土地市場被“救活”，那麽新房市場複蘇就不遠了。樓市說來說去都是政策市。昨天財聯社從金融管理部門了解到，金融機構對房地產融資基本恢複了。市場底已經清晰可見，全國各大銀行都在陸續鬆綁，和上半年動輒等半年相比，房貸審批明顯加快，廣州和深圳現在一個多月房貸就下來了；土地市場也逐漸被喚醒。這意味著這一輪曆經半年的房地產強勢打壓已經宣告結束，市場終於要回歸正常了。由於廣州深圳等這些城市，二手房還處於限價中，而且這個政策短期也不可能取消，所以市場想要回歸到去年的狀態是不可能的。這對剛需來說是個好機會，未來幾年都是一個非常好的買房時機。但那些連續跌了兩年以上的城市，隨著信貸逐漸寬鬆，市場就會回暖。比如我經常提到的鄭州，武漢，蘇州，目前這些城市的新房二手房市場都很蕭條，但是對於剛需來說，現在就是入手的最佳時機了。櫻桃平時的一些碎片化的觀點，也會抽空錄製視頻發在視頻號和抖音號上！大家快關注起來吧。視頻號直接點擊下方關注，抖yin搜索【櫻桃小房子】2021年房價預測：一二線城市的漲跌預測、機會分析！（幹貨）2021年預測：房價上漲5%！？2021房價預測|二線城市（上）2021房價預測：二線城市（中）2021房價預測：二線城市（下）2021年房價預測：三四線城市（上）城市調研（武漢，北京，佛山在公眾號下的菜單欄）：珠海 || 中山 || 上海 || 浙江 || 寧波 || 昆山 || 南京 || 無錫 || 鄭州 || 重慶 || 合肥 || 三四線 || 西安 || 成都 || 長沙 || 綜合
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